Társasházak törvényességi felügyeleti eljárásáról

Tájékoztató a társasházak törvényességi felügyeleti eljárásáról

A társasház működésének, a társasház szerveinek és e szervek működésének törvényességi felügyeletét a társasház helye szerinti illetékes jegyző látja el.

1. Az eljárás tárgya

A jegyző hivatalból, vagy bejelentésre azt ellenőrzi, hogy az adott társasház

• alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és azok módosítása megfelel-e a jogszabályoknak,
• működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és szervezeti-működési szabályzatnak, és
• működése megfelel-e a közgyűlési határozatokban foglaltaknak.

A törvényességi felügyelet nem terjed ki az olyan ügyekre:

• amelyben bírósági vagy hatósági eljárásnak lenne helye, illetve
• nem irányulhat a társasház működésének gazdaságossági vagy célszerűségi szempontból való vizsgálatára.

Nem tárgya az eljárásnak, a jegyző törvényességi felügyeleti jogkörébe nem tartozó esetek:
Nem vizsgálhatja a jegyző továbbá a közös képviselő tevékenységét, megbízatását, díjazását, nincs joga a közgyűlési határozat megváltoztatására vagy érvénytelenségének megállapítására, közös képviselő leváltására, kinevezésére, közös költséggel, vagy a társasház pénzügyi problémáival kapcsolatos kérdések ellenőrzésére.
A jegyző törvényességi felügyeleti jogosultsága nem terjed ki továbbá a következő ügyekre: 

• a tulajdonostársak egymás közötti vitája, amire tekintettel birtokvédelmi eljárásnak lehet helye;
• közös képviselővel, számvizsgáló bizottsággal vagy intézőbizottsággal fennálló személyes konfliktus eldöntése, emberi viselkedésére (pl. nem kommunikál a tulajdonosokkal vagy nem elérhető), ezzel kapcsolatban a közgyűlés adhat utasítást a közös képviselő részére vagy felmentheti a közös képviselőt;
• volt közös képviselővel történő elszámolás, iratok kiadása, amivel kapcsolatban bírósághoz lehet fordulni;
• társasházi közös tulajdon zavaró használata, amire tekintettel birtokvédelmi eljárásnak lehet helye;
• a közgyűlési határozat kisebbségben maradt tulajdonos általi megtámadása, mivel itt bírói útnak van helye;
• közös képviselő elleni büntetőfeljelentés vagy kártérítési per indítása, mivel ez bírósági vagy rendőrségi hatáskörbe tartozik;
• elszámolási viták, amelyek bírósági hatáskörbe tartoznak;
• számviteli előírásoknak meg nem felelő könyvelés, mely szabálysértési eljárás, büntetőeljárás vagy kártérítési per tárgya lehet;
• rezsicsökkentést érintő hirdetésekkel kapcsolatos panaszkezelés mely a fogyasztóvédelmi hatóság hatáskörébe tartozik;
• ha közös képviseletet ellátó vagy társasházkezelést végző cég regisztráció nélkül végzi a tevékenységét, melynek ellenőrzése és a regisztráció tárgyában a fővárosi és vármegyei kormányhivatal járási (fővárosi kerületi) hivatalainál lehet eljárni;
• egyéb ügyek, így például állattartási vagy szomszédviták, illetve zajos tevékenység tárgyában, az ügyben illetékes szerveknél való hatósági eljárás kezdeményezése a megoldás;
• a közös képviselővel, az intézőbizottság tagjaival, vagy a számvizsgáló bizottság tagjaival szembeni kártérítési igények ugyancsak bíróság előtt érvényesíthetők, polgári peres úton;
• a közös képviselő felfüggesztése vagy felmentése, továbbá a jegyző nem adhat utasítást a közös képviselőnek és nem szólíthatja fel a munkája elvégzésére, erre kizárólag a közgyűlés jogosult.

Mindazonáltal a törvényességi felügyelet nem terjed ki az olyan ügyre, amelyben bírósági, hatósági – így különösen közigazgatási hatósági, fogyasztóvédelmi, rendőrségi – eljárásnak van helye.
Felhívjuk figyelmét arra, hogy az eljárás célja a Társasház törvényes működésének felügyelete, illetve helyreállítása, nem az egyéni jog- vagy érdeksérelem orvoslása.

2. Kizárással kapcsolatos szabályok

Az eljárás lefolytatásában nem vehet részt az a személy,

• akinek jogát vagy jogos érdekét az ügy közvetlenül érinti, vagy
• akitől az ügynek tárgyilagos megítélése egyéb okból nem várható.

A jegyző nem vehet részt abban az eljárásban, amelyben

• a jegyző illetékességi területén működő helyi önkormányzat, képviselő-testület, azok szerve vagy érdekeltségi körébe tartozó gazdálkodó szervezet társasházi tulajdonostársként, vagy
• a jegyző illetékességi területén működő helyi önkormányzatnak, illetve képviselő-testületnek szerve vagy érdekeltségi körébe tartozó gazdálkodó szervezete közös képviselőként vagy a társasház társasházkezelőjeként az eljárás érintettje.

A fenti esetek fennállását a jegyző hivatalból vizsgálja. Ilyen esetekben Budapest Főváros Kormányhivatala másik, eljárás lefolytatására jogosult jegyzőt jelöl ki.
A jegyző köteles az eljárást hivatalból megindítani, ha az eljárásra okot adó körülményről hivatalból vagy bejelentés alapján tudomást szerez.
Az eljárás megindítására a tudomásszerzéstől számított 30 nap, de legfeljebb az esemény bekövetkeztétől számított egy év áll rendelkezésre.

Ki tehet bejelentést?

Bejelentéssel

• a társasházi tulajdonostárs, valamint
• a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke (a továbbiakban együtt: közös képviselő) élhet.

A bejelentés során a tulajdonostárs helyett meghatalmazott is eljárhat. Fontos, hogy a bejelentéshez szükséges jogosultság igazolása a bejelentő kötelessége, amit a bejelentéssel együtt kell megtennie, enélkül bejelentési jogosultsága nincs.

4. Bejelentés módja, tartalma, szükséges dokumentumok

Bejelentést írásban (papír alapon, postai úton vagy az ügyfélszolgálaton személyes átadással, illetve elektronikus úton a jegyzo@ujpest.hu e-mail címre elküldve, vagy E-papír szolgáltatással ügyfélkapu vagy cégkapu azonosítással) lehet tenni.
A bejelentésnek tartalmaznia kell:

• a bejelentő nevét, címét, e-mail cím megadását a kapcsolattartáshoz;
• a társasház címét, helyrajzi számát;
• közös képviselő, intéző bizottság elnökének nevét, címét, elektronikus elérhetőségét;
• a probléma leírását.

A bejelentés mellé csatolandó dokumentumok a bejelentéssel egyidejűleg:

• közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke kérelmező esetén a megválasztásáról szóló közgyűlési határozatot tartalmazó közgyűlési jegyzőkönyv kivonata;
• tulajdonos vagy tulajdonostárs kérelmező esetén a tulajdonjogát igazoló 30 napnál nem régebbi, nem hiteles tulajdoni lap;
• tulajdonos vagy a tulajdonostárs által meghatalmazott esetén a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény szerinti meghatalmazás;
• jogsértés valószínűsíthetőségét megalapozó dokumentumok.

5. Az ügyintézés folyamata

1. bejelentés benyújtása (bejelentéssel kizárólag társasházi tulajdonostárs és meghatalmazottja, valamint a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke élhet);
2. 30 napon belül döntés a törvényességi felügyeleti eljárás indításáról, vagy nem indításáról, eljárás indítása esetén annak lefolytatása;
3. a társasház jogszabálysértő működése megállapítása esetén felhívás a törvényesség 60 napon belüli helyreállítására;
4. a határidő eredménytelen elteltét követő 30 napon belül a jegyző keresettel fordulhat a társasház, illetve közös képviselője ellen bírósághoz. A bíróság megsemmisítheti a közgyűlés jogszabálysértő, vagy az alapító okiratba, SZMSZ-be ütköző határozatát és szükség szerint új határozat meghozatalát rendelheti el, vagy összehívhatja a közgyűlést vagy arra a jegyzőt vagy a számvizsgáló bizottságot jogosíthatja fel. A közös képviselővel, illetve az intézőbizottság elnökével szemben a bíróság bírságot szabhat ki.

6. A törvényességi eljárásról röviden, illetve a bírósághoz fordulás

A törvényességi felügyeleti eljárás főszabályként iratbekérésen alapul, a jegyző az eljárás során bekérheti a társasház működésével kapcsolatos iratokat, a közös képviselő személyes meghallgatását rendelheti el, akitől írásbeli nyilatkozatot kérhet, valamint helyszíni ellenőrzést tarthat. Ha a jegyző az eljárás alapján a társasház működésének jogszabályba ütközését állapítja meg, úgy írásbeli felhívást bocsát ki, melyre nincsen törvényben megszabott határidő.
A jegyző az eljárást megszünteti, ha megállapítja, hogy a társasház a felhívásban foglaltaknak megfelelően a törvényes működését helyreállította vagy törvényes működését sértő körülmény már nem áll fenn.
Ha a törvényes működés a közgyűlés határozatával állítható helyre, a társasház törvényes működése akkor állapítható meg, ha a társasház a közgyűlését a felhívástól számított 60 napon belül a jogszabály rendelkezéseinek megfelelően megtartotta és a törvényes működést sértő körülmény megszüntetéséhez szükséges határozatot meghozta vagy módosította.
Ha az eljárás az előzőek szerint nem szüntethető meg, úgy a jegyző a jogszabályban foglalt keretek között bírósághoz fordulhat.
A bíróság a jegyző keresete alapján megsemmisítheti a közgyűlés jogsértő határozatát, illetve a működés törvényességének helyreállítása érdekében összehívhatja a közgyűlést vagy erre a jegyzőt vagy a számvizsgáló bizottságot feljogosíthatja. Ha a társasház működése törvényességének helyreállítása a közös képviselő, illetve az intézőbizottság jogsértő magatartása miatt nem biztosítható, a bíróság a közös képviselőt, illetve az intézőbizottság elnökét és tagjait bírság megfizetésére kötelezheti.
Fentieken túl bármely tulajdonostárs bírósághoz fordulhat, amennyiben a közgyűlés határozata jogszabályba, az alapító okiratba vagy a szervezeti-működési szabályzatba ütközik vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár. A tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított 60 napon belül.
Díjak: Az eljárás díj és illetékmentes.
Illetékességi terület: Budapest Főváros IV. kerület Újpest közigazgatási területén címmel rendelkező társasházak

7. Eljárás jogi alapja

• A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény
• a jegyző társasházak feletti törvényességi felügyeletének eljárási szabályairól szóló 155/2015. (VI.25.) Korm. rendelet
• kizárólag az adatkezelésre az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény

8. Összegzés

A jegyző törvényességi felügyeleti jogköre tehát kizárólag a társasház belső szabályzatainak ellenőrzését, valamint a társasház működésének, határozatainak és a legfőbb döntéshozó szerv határozatainak törvényességi ellenőrzését, vagyis a jogszabályoknak és társasházi szabályoknak való megfelelésének vizsgálatát foglalja magában.

Egyéb információk

A társasházi törvény közös képviseletet érintő változásai 2024. október 1. napjától
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 55/A. § – 55/D. § szakaszban foglaltak alapján a közös képviselők kötelesek a közzététel céljából az ingatlanügyi hatóságnál vezetett nyilvántartásba, meghatározott adataik megadásával bejelentkezni és a társasház számviteli szabályok szerinti beszámolóit az ingatlanügyi hatóságnál letétbe helyezni.
A bejelentkezés elmaradása esetén a megválasztott tisztségviselő nem láthatja el a közös képviselői feladatokat.

A bejelentkezési kötelezettség nem a jegyzőnél, hanem az ingatlanügyi hatóságnál áll fenn.

Adatkezelési tájékoztató